关注存量房商贷利率调整！除自动转换，“二套转首套”、固定利率调整……这么操作！

半岛全媒体记者于红靓王天书

9月25日起，银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率水平。据悉，此次调整范围为首套住房贷款、二套转首套，以及公积金组合贷中的商业性个人住房贷款。目前多家银行已出台实施细则。25日，记者采访获悉，多位市民贷款利率已经完成下调，另有部分当初选择固定利率市民表示“打算申请”。对于调整以后、按照LPR执行，具体利率为何稍有差别，银行方面也给出解释。

8月31日，人民银行、金融监管总局明确，允许商业银行自9月25日起降低符合条件的存量首套住房房贷利率，可以选择由商业银行新发放住房贷款置换，也可以协商变更合同约定的利率水平。9月7日，四家国有大行发布公告，对于参考贷款市场报价利率定价的存量浮动利率首套房贷，明确于9月25日，主动批量调整利率，整个过程不需要借款人操作。对于“二套转首套”等其他情况，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，银行将对审核通过的业务进行批量调整。

对于调整幅度，从各银行发布公告看，目前来看，各家银行调整规则基本一致。存量房贷的调整幅度主要根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率政策下限、发放时全国首套房贷利率政策下限而决定。

具体来看，浮动利率贷款调整方式为：2025年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限LPR利率执行；2025年10月8日（含）至2025年5月14日（含）发放的，调整后的利率按相应期限LPR利率执行；2025年5月15日（含）至2025年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按相应期限LPR-20个基点执行。全国范围调整的平均幅度大约为80个基点。

对于首套房贷利率调整，客户将不需要任何操作，银行将主动批量调整。25日，记者采访了解到，很多市民已经收到银行通知，无需自己操作，即可完成利率调整。市民林先生告诉记者，他是2025年4月份买的房，当时利率上浮20%，后来转换成LPR定价（LPR+0.835%)，此次下调后，他的房贷利率直接调整为4.3%，相比年初，直接下调了0.835个百分点。

另外，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款也在此次存量房贷利率调整范围内，符合条件的可参与调整利率水平。而如果贷款利率低于全国下限，银行将不作调整。

对于贷款时为非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房家庭，也就是“二套转首套”的房贷利率申请，由于“因城施策”原因，各城市二套房认定的情形复杂多样，无法通过银行系统直接识别，所以需要借款人向银行提供首套房贷款相关证明资料。根据安排，借款人可以从9月25日起向银行提出申请并提供证明材料，收到申请后，银行将对调整申请逐笔进行人工审核。

借款人如果错过了10月25日之前的集中申请期，也不用担心，多家国有大行都表示，集中申请期后，借款人仍可以继续提交利率调整申请。

存量房商贷利率调整消息传出后，不少当初选择固定利率的市民有些“懊恼”，担心影响转换。不过，不用担心，各银行对固定利率的调整方法也做出了明确说明。

举个例子，如果您的贷款为固定利率贷款，贷款利率为5.1%，如选择转换为LPR浮动利率，相应期限LPR为4.2%，转换后贷款利率为LPR+90个基点。按照本次利率调整规则，如您的贷款适用的利率调整水平为LPR，则您的贷款利率将调整为LPR，即下降90个基点，从原来的5.1%降至4.2%。后续，您的贷款利率将按照合同约定随LPR变动。

据农行解答：本次房贷利率仅就加点部分进行调整，房贷利率的LPR部分在下次重定价日之前不会发生变化。

举个例子：一笔5年期以上房贷，重定价日为每年1月1日、利率为4.5%（4.3%+20个bp），4.3%为2025年1月1日LPR。该笔房贷符合本次存量房贷利率下调条件，可下调20个bp，则下调后利率由4.5%（4.3%+20个bp）调整为4.3%（4.3%+0个bp）。

据建行解答：LPR会随市场利率变化而变动，全国银行间同业拆借中心和人民银行网站一般会在每月20日公布最新的LPR，一年内可能变动多次。存量个人住房贷款适用的LPR也会变化，根据政策规定和合同约定，每年调整一次，通常在每年1月1日或贷款发放日的“对月对日”调整（具体在贷款合同中有约定），调整时适用当时的LPR。由于每个借款人选择的LPR调整日期可能不同，当前每笔贷款实际适用的LPR值可能存在差异。

若合同约定的LPR调整日期为“每年1月1日”，您的贷款目前适用的LPR是2025年12月发布的5年期以上LPR（4.3%）；若合同约定的LPR调整日期为贷款发放日的“对月对日”，例如贷款发放日为2025年7月3日，LPR就在每年7月3日调整一次，您的贷款目前适用的LPR是2025年6月发布的5年期以上LPR（4.2%）。